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重庆快乐十分   如果想要解除租房合同是有很多种方式的,有合同到期解除的,也有约定解除的,还有违约解除的,有的要支付违约金,有的是不需要支付的。那么,解除房屋租赁合同情形具体有哪些呢?下面将由找法网小编为您详细介绍,希望对您有所帮助。

解除房屋租赁合同情形

  一、解除房屋租赁合同情形有哪些

重庆快乐十分   1、因不可抗力而解除

  《合同法》第94条项规定:因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同;《城市房屋租赁管理办法》第12条规定:因不可抗力致使合同不能继续履行的,当事人可以解除合同。因此,承租人可以以不可抗力为由解除合同。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。

重庆快乐十分   2、出租人拒不交付租赁房屋而解除

重庆快乐十分   根据《合同法》第216条的规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。如果出租人不按照约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的,不管是不能交还是不愿交,承租人可以依据《合同法》第九十四条规定行使合同解除权。注意,催告是必经程序!

  3、因租赁房屋部分或全部毁损、灭失而解除

  根据《合同法》231条之规定,因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的,承租人可以解除合同。该条规定是租赁物发生意外风险时的处理,当意外风险导致合同目的不能实现时,承租人拥有当然的解除权。比如,深圳近期发生的“楼歪歪”事件中,承租该房屋的租客可以房屋损毁而要求解除租赁合同。

  4、对于不定期租赁承租人随时可以解除合同

  根据《合同法》第232条之规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁,承租人和出租人都有随时解除权,但承租人和出租人随时解除权是有区别的,承租人向出租人发出合同解除通知,合同解除随即生效,出租人解除合同时必须在合理期限前通知承租人,经过该合理期限合同才能解除。

重庆快乐十分   5、租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权

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重庆快乐十分   《合同法》第233条规定:租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。法律之所以作此规定,是从保障人的生命安全这一最高利益出发,不问承租人有无过错,只要存在租赁物危及人身安全的情况,便赋予其合同解除权。

  6、司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除

  房屋租赁合同司法解释第8条规定,因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,导致租赁房屋无法使用,承租人可以解除合同;当然,如果房屋可以继续使用,承租人不具有合同解除权。

重庆快乐十分   7、权属有争议导致承租人不能使用而解除

  房屋租赁合同司法解释第8条规定,因租赁房屋权属有争议,导致租赁房屋无法使用,承租人可以解除合同;如一个房子兄弟三人都有份额,而发生争议,致使租客无法正常使用房子,只好解除合同。

  8、不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用而解除。如房屋建筑质量不合格,不能通过消防验收等等。

  9、一房数租之有效合同不能实际履行而解除

重庆快乐十分   根据房屋租赁合同司法解释第7条规定,在一房数租的情况下,虽然房屋租赁合同有效,但不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

  二、解除房屋租赁协议的方式有哪些

重庆快乐十分   房屋租赁协议的解除方式有三种:

  第一,如果当事人协商一致解除租赁合同的,那么自达成共识时起,房屋租赁合同解除。

  第二,如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的,那么自条件发生时,合同自动解除。但是在这种情况下,如果当事人对合同是否解除发生争议的,应当起诉由法院审理。

重庆快乐十分   第三,如果出现了法律规定的解除情形,那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。但通常当事人会对合同解除与否发生争议,最终也只能向法院起诉由法院审理。

  三、租房合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定

  房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的,应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,以违约造成的实际损失为基准,根据公平原则和诚实信用原则,综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

  承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高,经审查出租人实际损失无法确定的,一般以欠付租金为基数,以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

重庆快乐十分   以上就是找法网小编为您整理的“解除房屋租赁合同情形有哪些”的相关内容,我们可以了解到,解除房屋租赁合同的情形和方式是有很多种的,在实践中解除合同时注意自己的情况是属于哪一种。若您还遇到其它问题,欢迎上找法网的法律平台咨询专业律师。

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